פסק-דין בתיק ת"א 15285-08

עיקרי התביעה:

1.       לפניי תביעה ותביעה שכנגד בגין הפרת הסכם, לגביו קיימת מחלוקת אם הוא הסכם קומבינציה או שמא הסכם דו-שלבי שראשיתו, הסכם קבלני והמשכו המותנה, הוא למתן אופציה לחילופי נכסים בעלי הדין.

2.       התובעים והנתבעים שכנגד (להלן- "התובעים") טוענים כי התקשרו בהסכם עם הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן- "הנתבעים") להעברת זכויותיהם בדירה שבבעלותם לנתבעים ובתמורה, יקבלו את זכויותיהם של הנתבעים במגרש המצוי בהר שמואל. הנתבעים הפרו את ההסכם ולא גילו להם כי קיימת מניעה מהעברת הזכויות על שמם בשל תנאי מהותי בחוזה החכירה שלהם עם הממונה על הרכוש באיו"ש, האוסר עליהם להעביר את הזכויות במגרש אלא בתום 5 שנים ממועד סיום הבניה במגרש. לאור ההפרות ומשהוחלט לא לדרוש סעד של אכיפה, התבקש סעד כספי לשכרו והוצאותיו של התובע 2 ופיצוי מוסכם לפי ההסכם, בסך כולל של 883,066 ש"ח.

3.       הנתבעים, טוענים מנגד שההסכם הוא הסכם דו שלבי. השלב הראשון הוא הסכם קבלני לבניית בית במגרש ע"י המנוח יוסף צדוק. שלב שני,  המותנה בסיום השלב הראשון ובכפוף לרצון הצדדים, נותן אופציה לחילופי נכסים בין התובעים והנתבעים, הדירה בהעברת דירת הנתבעים לתובעים ומסירת המגגש והבנוי עליו, לתובעים. הנתבעים דוחים את הטענה בדבר אי גילוי התנאי בהסכם החכירה לתובע והיטב היה ידוע לו על כך. התובעים, הפרו את ההסכם הפרה  יסודית באי השלמת הבניה במגרש. בנוסף, העבודה שבוצעה היתה רשלנית ובסטייה מהתוכניות. בכך, נגרמו להם נזקים המגיעים לסך של 1,713,680 ש"ח.

טענות הצדדים:

4.       התובעים טוענים כי בחודש אוקטובר 2002 התקשרו בהסכם קומבינציה עם הנתבעים (נספחים א' וב' לכתב התביעה, שיש ביניהם שוני קל  ) לפיו הם יעבירו לנתבעים את זכויותיהם בדירה שבבעלותם ברח' אליעזר הלוי 33 בשכונת קרית משה בירושלים (להלן - "הדירה"). בתמורה, יעבירו להם  הנתבעים את זכויותיהם במגרש מספר 26 בהר שמואל (להלן - "המגרש"). הואיל והיה קיים שוני בשווי הדירה והמגרש ומחיר הדירה, היה גבוה ממחיר המגרש, הוסכם שהנתבעים ישלמו לתובעים 42,000$ (להלן-"הפרש התשלום"). הוסכם, כי הפרש התשלום, יוקצה לטובת הבנייה על המגרש וככל שידרש מימון נוסף, יקחו הנתבעים  משכנתא על שמם והתובעים, ידאגו לשלם אותה.

5.       התובעים מודים כי נחתמו שני נוסחים של ההסכם בהפרש של 5 ימים אך טענו שההסכם המאוחר מביניהם (נספח ב' לכתב התביעה , נספח ד' לתביעה שכנגד , להלן - "ההסכם") הוא ההסכם שבתוקף אף שתנאיו פחות מיטיבים עימם ולפיו, תשלום ההפרש הוא כמובא לעיל ולא בסך של 50,000$ כאמור בהסכם המוקדם (נספח א' לכתב התביעה , נספח ג' לתביעה שכנגד, להלן - "ההסכם המוקדם"). בנוסף, הודו התובעים שההסכם נחתם עם התובע 2 בלבד (להלן - "המנוח") אך מאחר והוא חל גם על זכויותיה של התובעת 1 (להלן-"התובעת"), אלמנתו מבלי שהתנגדה לו, יש לראותו כהסכם החל גם עליה , כאמור בכותרתו.  

6.       ביום 29.10.02 , מעמד חתימת ההסכם שילם הנתבע 1 (להלן-"הנתבע") לתובע סך של 15,000$ על חשבון הפרש התשלום כאמור בסעיף 6 להסכם . מאוחר יותר, שלם הנתבע את היתרה להפרש התשלום. לטענת התובעים, בד בבד החל המנוח בבניה על המגרש ובמסגרתה, הוא בצע  שינוים פנימיים וחיצוניים בתוכניות על מנת להתאים את הבית לצרכי משפחתו בהיותה משפחה ברוכת ילדים ובידיעתו כי הבית נבנה על ידו למשפחתו לפי ההסכמות עם הנתבעים. לצורך מימון הבניה, נטלו הנתבעים משכנתא על שמם ואילו התובעים, נדרשו להחזיר את המשכנתא . לצורך כך, התייצב המנוח בבנק להסדיר את תנאי ההחזר. אכן הוחזרו לנתבעים חלק מתשלומי המשכנתא לטענת התובעים. רק בדיעבד התברר לתובעים לפי שיטתם, שהנתבע נטל הלוואה בסכום גבוה מהמוסכם וכי הם נדרשו לתשלומי ריבית גבוהה על סכומים שכלל לא הועברו אליהם .

7.       עוד טוענים התובעים, כי הוסכם שהמנוח יבנה את שלד הבית על המגרש בשטח של 240 מ"ר וישלים את הבנייה עד גמר הקומה התחתונה בלבד ובכך, ניתן יהיה לקבל טופס 4 לבית. כמו כן הוסכם כי תוך 8 חודשים ממועד סיום הבניה, תימסר החזקה בבית לתובעים. בחודש מאי 2003 לערך עם ביצוע השלבים האחרונים של הבניה במגרש, פנה המנוח לנתבעים על מנת להסדיר את העברת הזכויות במגרש על שם התובעים . הנתבעים התחמקו ממילוי התחייבותם ואז התברר לתובעים לראשונה כי קיימת מגבלה מהעברת הזכויות שלא גולתה להם. בתנאי הרכישה של המגרש של הנתבעים מהממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש (להלן-"הממונה") התחייבו הנתבעים, שלא להעביר את הזכויות לצד ג' אלא בחלוף חמש שנים מסיום הבנייה על המגרש. לפיכך, משטרם חלפו 5 שנים הותנתה העברת הזכויות לתובעים בתשלום לממונה בשיעור של 40% משווי המגרש (להלן-"דמי העברה"). הנתבעים, הודיעו לתובעים כי אין בכוונתם לשלם את דמי ההעברה ולפיכך, חדל המנוח מביצוע העבודות באינטנסיביות לסיום הבניה והפסיק את התשלומים להחזר המשכנתא פן לא יעלה בידו לקבל את כספו בחזרה עקב סירוב נתבעים למלא אחר ההסכם.

8.       התובעים מלינים בכתב התביעה כנגד חוסר תום לב של הנתבעים, באי גילוי דבר המניעה מהעברת הזכויות עובר להתקשרות. עקב זאת התגלע סכסוך בין הצדדים ופנייה משותפת שלהם לגיסו של המנוח, הרב שאול בשארי, ליישוב ההדורים לא עלתה יפה. ביום 3.1.07 נפטר המנוח בטרם עת (נספח ג לכתב התביעה) וניסיון נוסף להביא את הסכסוך לידי סיום, לא צלח. הוגשה תביעה לבית הדין הרבני ע"י התובעים, אך הנתבע חזר בו מהסכמתו להתדיין בבית הדין ולפיכך, ביום 26.3.07 ניתנה 'הרשאה' בהחלטת בית הדין, שבידי התובעים להגיש תביעתם בבית המשפט (נספח ד לכתב התביעה).

9.       הוגשה תביעה לבית המשפט המחוזי לאכיפת הסכם ובקשה למתן צו מניעה זמני וכן הוגשה  תביעה שכנגד ע"י הנתבעים בת.א. 9228/07. התברר לצדדים, כי בנסיבות העניין לא ניתן לאכוף את ההסכם ולכן הוסכם שהתביעות ההדדיות יימחקו ותוגש תביעה כספית לבית משפט זה.

10.   התובעים דורשים את נזקיהם מהנתבעים כדלהלן: סך של 87,187$ בגין עבודות הבנייה אותן בצע המנוח בשווי של 415,533 ש"ח לרבות הפרשי הצמדה וריבית (חוות דעת צורפה כנספח ו לכתב התביעה); החזר תשלומים ששולמו על ידי המנוח שהנתבעים מודים בהם בסך של 18,000 ש"ח; החזר תשלומי ארנונה ששולמו למועצה המקומית ע"י המנוח בסך 12,000 ש"ח (נספח ז לכתב התביעה); תשלומים נלווים בגין ביצוע עבודות: 1,770 ש"ח למר אבי גור; 1,180 להיתר בניה; 247 ש"ח לחברת החשמל, שאיבת בטון בסך 750 ש"ח(נספח ח לכתב התביעה); פיצוי מוסכם לפי ההסכם  בסך 50,000$ השווה ל- 226,050 ש"ח; פיצוי מוסכם נוסף בסך 800$ לכל חודש הפרה , סה"כ 48,000$ במועד הגשת התביעה ובסך כולל של 207,536 ש"ח. סך כל נזקי התובעים מגיע ל- 883,066 ש"ח.

11.    הנתבעים, דוחים את טענות התובעים והגישו תביעה שכנגד. ביום 1.5.1996 הם רכשו זכויות חכירה לדורות מהמינהל האזרחי איו"ש, במגרש מס' 26 המצוי בהר שמואל בגבעת זאב (ההסכמים צורפו כנספחים א ו-ב לתביעה שכנגד). בשנת 2002 הם ביקשו לעשות שימוש בזכויותיהם הקניניות במגרש ולהקים עליו בית . הם פנו לאדריכל מטעמם והוכנה תוכנית להקמת בית בן שתי קומות . לאור המלצה של בן משפחה, הם פנו למנוח על מנת שישמש כקבלן להקמת הבית עבורם.

12.   הנתבעים טוענים כי נחתמו שני הסכמים. הראשון ביום 24.10.2002 והשני ביום 29.10.2002, כאשר ההסכם השני (כהגדרתו לעיל, "ההסכם") הוא המחייב. עיקרי ההסכמות בין הנתבע למנוח היו על בסיס ההנחה שההסכם הוא דו-שלבי: הראשון, הסכם קבלני בין הבעלים על המגרש ובין הקבלן, המנוח והנתבע לפיו הוצאות הבניה יחולו על הנתבע . לצורך כך נלקחה משכנתא בגובה 620,000 ש"ח. לטעמם, סכום המשכנתא בסך 500,000 ש"ח נקבע על ידי המנוח ולפי בקשתו המאוחרת, הוגדלה המשכנתא לסך 620,000 ש"ח והיא נועדה לאפשר מימון של הוצאות הבניה לרבות תשלום שכרו של המנוח כקבלן. לאור האינתיפאדה סוכם שההקבלן, המנוח, יקבל סך של 550$ למ"ר , לבניה של 240 מ"ר. לפי ההסכם שני נקבע כי לאחר השלמת הבניה ואם הצדדים יהיו מעוניינים בכך, תתבצע העברת נכסים בין המגרש לדירה כמובא לעיל, ויהיה על המנוח להשיב את מלוא סכום הוצאות הבניה לנתבע ומסך זה יקוזז 42,000$ בגין הפרש בשווי הנכסים. בהתאם לכך, יהיה התובע זכאי  לקבל את החזקה במגרש ורק לאחר 5 שנים של המתנה, יהיה זכאי לקבל את זכויות החכירה לדורות במגרש ובבית המצוי עליו.

13.   לגבי היחס בין השלבים בהסכם ה"דו שלבי" טענו הנתבעים, כי הוא מותנה ברצון הצדדים וכי רק לאחר סיום השלב הראשון, קרי: גמר בניית מעטפת שלד וגמר בניית דירת מגורים וקבלת טופס 4 כאמור בסעיף 2 להסכם , ניתן יהיה לממש את האפשרות להחלפת הנכסים, כאמור בסעיף 7(ב) להסכם (יוער, כי אין סעיף 7(ב) לנספח ד' לתביעה שכנגד , כי אם סעיף 7 רבתי).  הבנייה, לפי סעיף 6 להסכם צריכה להסתיים, תוך 7 חודשים ממועד החתימה על ההסכם ובגין כל חודש עיכוב, ישלם המעכב סך של 800$.

14.   לאחר החתימה על ההסכם נהגו הצדדים על פי ההסכם והנתבע, שילם למנוח את התשלומים שנדרשו ממנו בהתאם להסכם. לטענת הנתבעים, הואיל והמנוח לא השלים את הבניה בפרק הזמן שנקבע לו , תוך 7 חודשים, ביקש ממנו המנוח ארכה. דא עקא, גם בסיום הארכה לא הושלמה הבניה ובאמצע שנת 2004 הופסקו עבודות הבניה על ידי המנוח באופן חד צדדי , תוך הפרה יסודית של ההסכם. לאחר המתנה של מספר חודשים נוספים, נשלחה למנוח הודעת ביטול של ההסכם. מאותו מועד, מבוטל ההסכם הלכה למעשה לדידם של הנתבעים (הודעה מיום 20.7.05 נספח ה' לתביעה שכנגד). ביום 20.5.2007 הגישו התובעים תביעה לאכיפת הסכם ולפיצויים והנתבעים הגישו תביעה למתן סעד הצהרתי על בטלות ההסכם (נספחים ו-ז לכתב התביעה שכנגד) וניסיונות להגיע להסכמות כשלו .

15.   ביום 13.3.08 ניתנה החלטה בהסכמה בבית משפט המחוזי המבטלת את צו המניעה ובידי הנתבעים לסיים את הבניה ולתקן את הליקויים בבית שנבנה במגרש לצורך אכלוסו (נספחים י-יא לכתב התביעה שכנגד).

16.   הנתבעים טוענים כי התובעים, הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא סיימו את הקמת הבית ברמת גימור ראוייה המאפשרת קבלת טופס 4, לא השלימו את בניית השלד, התרשלו בבניה בגין ליקויים חמורים בה ובחריגה מהותית מהתוכנית האדריכלית. להערכת נזקיהם הוגשה חוות דעת מהנדס ביום 2.8.2007 (נספח י"ב לתביעה שכנגד) וכן חוות דעת משלימה (נספח י"ג לתביעה שכנגד). בנוסף טענו הנתבעים כי לאורך תקופת ההסכם, במשך כ- 4 שנים, שילם הנתבע למנוח את כל עלויות הבניה לרבות שכרו של המנוח בהיותו הקבלן המבצע.  במסגרת זו, לקח הנתבע משכנתא בסך של 620,000 ש"ח שהועברה למנוח (נספח י"ד לכתב התביעה שכנגד). בסך הכל נגרמו לנתבעים נזקים כדלהלן: החזר ההפרש התשלום בגין שווי הנכסים בסך 40,000$ ובסך בשקלים של 180,000 ש"ח; עלות ליקויי הבניה 374,432 ש"ח (בהתאם לחוות הדעת); השלמת המבנה לא כולל ליקויי בניה 476,285 ש"ח; הפרשי ריביות בגין המשכנתא 160,949 ש"ח; פיצוי בגין עיכוב בהשלמת הבנייה 212,965 ש"ח; פיצוי מוסכם בסך של 50,000$ המגיע לסך של 224,050 ש"ח; תשלומים נוספים שהועברו למנוח ולא הושקעו בבית שנבנה על המגרש בסך  50,000 ש"ח; מיטלטלין אשר נלקחו על ידי התובעים מהבית בסך 35,000 ש"ח. סך הכל נזקי הנתבעים הם בסך של 1,713,680 ש"ח.

בחינת ההסכם: